給特區的信（２６１）－遠水不能救近火（５）

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk 

日期： 2018年2月7日 下午

​8:45

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主旨： 給特區的信（２６１）－遠水不能救近火（５）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, Task Force on Land Supply <tfls@devb.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友又傳來一則舊評論文章，來自德斯蒙君（居港工程師），並說內容值得細嚼：http://www.guancha.cn/DeSiMeng/2014_06_22_239602.shtml

 “佔領立法會”背後離奇的香港土地制度

2014-06-22 08:31:58 來源：觀察者網。（今天的數據跟當年可能有些微分別）

上週五，香港反對派暴力衝擊立法會，經過是非已有多家媒體報導評論，筆者不再贅述，只想借本文向觀察者網的讀者們介紹引發具大爭議的“新界東北發展計畫”，以及背後的香港土地制度。

2. 在英國殖民時期，根據《英皇制誥》，香港所有土地都屬於英國王室，稱為官地；只有一個例外，就是中環聖約翰座堂，屬自用地，為英王送贈予聖公會。在香港所謂的“賣地”並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權，因此稱為“批地”。早年批地期限長至999年，後來縮短到99年。獲批土地的使用者除一次性向港府繳納地價外，每年還要繳納地租，雖然此項金額並不高，但因為同時還要繳納相當於物業出租價格5%的差餉給政府。故從法理上而言，香港並不存在私人土地。

3. 香港的政治區劃分為港島、九龍、新界三個部分。前兩者分別是由1842年《南京條約》和1860年《北京條約》割讓給英國，新界則是依據1898年英國政府強迫清政府簽訂的《中英展拓香港界址專條》，從清政府手中租來的土地，租期99年。因此港英時代港島、九龍的批地地契從批出之日算起一般為期99年或75年（注1），新界的地契則從1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天（這三天用來辦手續）或75年加24年減三天。而在香港回歸後，原定1997年到期的地契繼續順延，保證已獲批的土地使用權延續。

4. 通過這種安排，英國殖民政府不僅從清政府手中割取了香港的主權，實際上還獲取了整塊土地的產權，任何人想要獲得土地必須經過港英政府批准並繳納地價。特殊的土地制度使港英當局積累了巨額財富，創造出一個表面上低稅率的營商和社會環境。此外，所有土地均歸“皇室”，也賦予了政府制定全面規劃方案的巨大權力。

5. 長期以來，港英政府通過制定“法定圖則”將香港不同規劃區內的土地，劃作不同用途的地帶。法定圖則共分為三種：“分區計畫大綱圖”、“發展審批地區圖”以及“市區重建局發展計畫圖”。每一個規劃區都有一張“分區計畫大綱圖”，覆蓋絕大部份已發展的地方；新界部分鄉郊地區使用“發展審批地區圖”來管制；“市區重建局發展計畫圖”則涵蓋市區重建局發展計畫的地盤，功能大致與“分區計畫大綱圖”一樣。而政府有權根據《城市規劃條例》檢控不符合“法定圖則”的土地用途。這種規劃方式賦予政府事實上決定產業、社會結構規劃，甚至暗中偏向某些特定群體的巨大權力。特別是在殖民地時期，港督的獨裁統治使英國洋行可以通過低價大量獲得的土地地契，打擊華商對手。至70年代末，全港知名的四大洋行無不手握大量土地，並借香港經濟起飛之機牟取了巨額財富。

6. 為了抬高批地價格，港英政府還故意減少可開發土地。雖然香港總面積達1107平方公里，但卻有75%的土地屬郊野地區，明確禁止開發。其中包括的23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區，就約占香港總面積超過38%的土地。在可開發區域內，還包括近百平方公里的農業用地。根據2012年特區政府公佈的資料，現時政府手中的空置住宅用地有2100公頃（100公頃=1平方公里），扣除不合適建築的土地和“丁屋”預備土地，僅剩下391.5公頃可供住宅開發，這也正是香港房價居高不下及數十萬人蝸居“狗窩”的重要原因。

7. 回到“新界東北發展計畫”，對其質疑除了政治經濟上的原因外，還涉及到“農地”和“丁屋”兩個問題。所謂“農地”指的是在香港城市規劃“法定圖則”上標明為僅限農業用途的土地，聽起來與大陸要保護的“耕地”一樣，但實際並不強迫在上面從事農業生產，僅僅不能改為其它用途而已。港英時期，根據城市發展需要，每年都會有部分農地轉為住宅或其他建設用地，其總量在1960-1990的30年間共減少了66平方公里。香港回歸後，反對派為了阻止特區政府的惠民政策，開始高調要保留農地發展本地農業，以阻撓香港發展和政府施政。不過可笑的是，由於農地可以私下交易並不強制耕種，更可向政府申請變更用途為住宅用地，反而成為囤積炒作的資源。目前全港農地有超過2/3囤積在各大開發商手中閒置，其餘部分也少有人種植，“發展本地農業”不過是用來政治訛詐的噱頭罷了。

8. 所謂“丁屋”指新界小型屋宇，是香港新界原居民的男性後人（即“男丁”）獲准興建的房屋，為殖民地時期沿用至今的一項政策。雖然港英時期規定土地為英國“皇室”所有，但租來的新界畢竟上面已有不少原住民，他們的土地和房屋實際並未繳納出讓地價。70年代計畫發展新界時，為了得到新界原居民的支持，推出了“小型屋宇政策”，規定年滿18歲，父系源自1890年代新界認可鄉村的男性香港居民，每人一生可申請一次於認可範圍內建造一座最高3層（上限8.22米高），每層面積不超過約65平方米的丁屋，無需向政府繳付地價。同時定立“限制買賣轉讓條款”，規定擁有丁屋的原居民如果想把丁屋出售予非原居民，需向政府申請作補地價，並取得地政專員書面同意，才可進行。

9. 然而這項協調措施因為當年港英制定者漏寫了“若無足夠居住空間”的限制條件，導致很快被濫用，迫使政府不得不在已經十分緊張的住宅用地中專門劃出大量的丁屋保留用地。截至2012年統計，該部分土地總數為932.9公頃，是上文提到的一般住宅用地面積2倍多。

10. 雖然新界東北開發計畫面臨上述困難，不過港英時期新界城市建設卻仍很順利，因為香港土地制度規定政府有權按照已公佈的固定價格對農地和丁屋進行強制徵收。而英治時期港督為英國政府直接任命，也沒有民選的立法會監督，需要做出強征決定時不受任何掣肘。

11. 由此可見，殖民時代遺留下來的土地制度是一套非常精巧的設計，即通過土地用途分類和限制即保證了港英政府可在賣地時獲得高價，又能維持高房價令地產大亨們收益；待到土地儲備不足時則能根據需要低價補充，同時也可讓囤地的開發商大發橫財。

12. 然而香港回歸之後，由於反對派為反對而反對，刻意阻撓特區政府施政，舊土地制度反而成為政府促進發展、改善民生的桎梏。當數十萬香港人蝸居在面積只有個位數的劏房和籠屋（注2）裡時，反對派不顧“新界東北開發計畫”可以提供60000個住宅（其中包括一半以上的公屋和居屋），大力鼓吹該計畫破壞環境，損害本地農業，改變原住民生活；更組織了數百名完全與此地無關的專業社運人士暴力衝擊立法會，其居心到底何在也就不問可知了。至於其背後是否有手持大量為開發土地的既得利益者興風作浪，也就不得而知了。

13. 注1：1898年，考慮到租期過長導致的規劃失控及土地升值損失，港英政府在新批土地時取消了999年租期的租約，取而代之以75年租約另加75年續約（特別地塊不可續約），同時政府要求承租人在75年租期期滿後支付按新標準制定的土地租金，此後，75年租期成為標準租期，直至1997年香港回歸。

注2：劏房，又名房中房，業主或二房東將一個普通住宅單位分間成不少於兩個較細小的獨立單位，然後作出售或出租之用。每個小房間的面積由幾平方米到十平方米不等，月租金亦要三至五千元。

籠屋，又稱床位寓所，是指一個單位內有十二夥或以上租戶，並共用廚房、廁所。

14. 他們並指出，跟據政府統計數字──香港土地用途 2016，市區或已建設土地面積佔1,111平方公里的總面積裏的24.3%，即約270 平方公里，卻是總人口近740萬中的超過700萬人的每天作息之所，即這270平方公里的年均使用率達700x2x365萬：51億人次（每天出入各算一次即共兩次，還未計及訪港遊客）連結：https://www.pland.gov.hk/pland_tc/info_serv/statistic/landu.html

15. 而443平方公里的郊野公園，每年使用人次約2,600萬人次（包括出入各一次），連結：

https://www.afcd.gov.hk/tc_chi/country/cou_lea/cou_lea_use/cou_lea_use.html

相比之下，土地使用權利極度不公。當然大家都希望多些大自然空間、綠化地帶及保育應保育的物種等，但明顯跟蝸居及捱超貴樓的市民之間，要取得適當平衡。若能抽出其中200平方公里作規劃新建成區，絶對值得諗，因為所有其他覓地起樓的方法，通通是『遠水不能救近火。』

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <tfls@devb.gov.hk>

日期： 2018年2月2日 下午5:58

主旨： 給特區的信（２５９）－水比土地更珍貴（２）
收件者： 

副本： devbenq@devb.gov.hk

George Luk：

        多謝閣下將你的郵件副本抄送發展局局長，表達有關土地供應的意見。土地供應專責小組（專責小組）秘書處會將有關意見提交專責小組成員參考。

        專責小組正檢視和評估不同土地供應選項，並將會開展公眾參與活動，以推動公眾就不同選項的事實、利弊和相對優次進行討論。專責小組正籌備公眾參與活動，預計最快可於今年上半年開展，屆時歡迎社會各界發表意見。

發展局 

土地供應專責小組秘書處


----- Forwarded by PLB Enquiry/DEVB/HKSARG on 29/01/2018 10:47 -----

From:        George Luk
To:        "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
Cc:        "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>, George1 Luk
Date:        20/01/2018 14:22
Subject:        給特區的信（２５９）－水比土地更珍貴（２） 

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李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友繼續闡述他們的看法：全球擁有郊野公園數量最多、郊野公園佔整個城市土地面積佔比最高的城市是哪座？答案是狹小的香港。香港有24個郊野公園、共佔地443平方公里，郊野公園面積佔整個香港面積的比例高達40%，冠絕全球！若以本地收集到的水，根本不足以供水給三百萬人用，特區不可能發展到今天的地步。那又從何而來兩、三、四萬一呎的房價，真的如某些北京官員說過，飲水應要思源。朋友批評特區政府扭盡六壬，迂迴曲折成立各種不同的土地小組、委員會，將城市規劃條例拆牆鬆綁等等，無非希望說服反對人士讓出少量郊野公園邊隀地帶，覓地提供價錢合理的住房給中下階層，却慷他人之概（東江流域的兩、三千平方公里集水區及附近居民、發展），而仍然要享受四百多平方公里的郊野公園，向無理要求低頭。

2. 那你可能就會奇怪，香港這麼小，只有1100平方公里、而且山地多建設用地少，那為何還要設置這麼多的郊野公園呢？這個要從歷史說起。《郊野公園條例》在1976年制定，其最主要目的是要管理好香港的命脈──集水區及水塘、水庫。

3. 港島和九龍以前其實是割讓給英國的，從條約上看英國擁有港島和九龍的主權，不過新界則是租用的，不擁有主權。但兩者加起來整個香港也太小，小到什麼地步呢？小到淡水無法自足、沒有淡水水源(淡水河、淡水水庫)等等。

4. 而水是生命之源，至關重要。最開始的時候，香港處於百萬人口級別以下，水源問題還不是很突出，而1937年人口首次突破100萬人之後，水源問題就越來越嚴重了，到了新中國建國時香港已然200萬人，水成為香港最大的約束條件，土地反而不是！

5. 港英政府也自知獲取香港土地的手段很不光彩，擔心大陸方面會因為特殊原因而停止香港香港供水。為了解決水源不足的問題，香港就設立了眾多的郊野公園，以便於吸收、保存天然的降水，然後彙集到水庫，以防萬一。

6. 也就是說，香港雖然土地資源極寶貴，但當時水源更為寶貴，因此用寶貴的土地用來去收集更為寶貴的淡水，是划算的。設立如此之多的郊野公園，最初目的其實是在於水，於什麼環保、什麼綠化不是最直接的關係，這些都是後來附加的說法，最初目的是港英政府以己之腹度我國之心，擔心大陸可能採取斷水措施。

7. 哪知道大陸方面一直將香港定義為同胞，無論在任何情況下都沒有停止過對香港的供水，而且還為了應對香港人口的不斷膨脹，專門修建了東江工程。可以說，新中國建立之後，香港的人口雖然至今膨脹了將近4倍，但淡水從來沒少過，幾乎全部由大陸的東江工程滿足，郊野公園最初規劃的目的就失去了意義。

7. 在1997年香港回歸之前，郊野公園的規劃當然不方便去更改。現在回歸已經20年了，香港郊野公園的原初使命可以宣告終結了，過度的郊野公園規劃也沒有必要保持了。因此，香港443平方公里的郊野公園中，將近200平方公里是具備開發建設條件的，這些土地可以逐漸釋放出來，改善香港居住空間、發展空間過於狹小的問題。

8. 另外，原來香港與大陸之間邊界線，設立了寬達1.5公里的邊防禁區，以防止逃港人潮。現在兩地的落差越來越小，甚至大陸很多方面已經超過香港，逃港也已經成了歷史名詞。

9. 因此，1.5公里寬的禁區將考慮縮窄到0.5公里寬，這樣就可以釋放出20平方公里的土地。加上上述郊野公園可以釋放出的合計有220平方公里的新增可開發建設用地，這幾乎相當於現在香港建成區面積280平方公里的79%！

10. 這幾乎新增了一個香港。當然，不是說這220平方公里會一下子全部放出來，這個土地資源的釋放會以合適的速度逐漸進入市場。但無論如何，香港土地市場歷史上最大規模的質變已經拉開帷幕。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2018年1月25日 上午11:07

主旨： Re: 給特區的信（２５８）－水比土地更珍貴
收件者： George Luk 

George: 

1月19-21日的電郵收悉，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>